家買う　家値引き

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　「100倍ソンしないウラ家づくりの本」値引き編1　　　　
　　 　　
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みなさんこんにちは。
私は現在も現役の注文住宅営業マンです。
本名を明かすと仕事に支障がでますので、
ここでの名を「値引き案内人・タカ」とします。

さあ。
ようこそいらっしゃいました。
この「夢」も「地獄」もごっちゃ混ぜの新築や
リフォームの世界へ！！

第一回目の値引き道

それは・・・・・・・・・

じゃじゃ〜ん

銀
行
融
資
が
出
来
な
い
人

です。

住宅ローン　が組めない人
または、難しい人

さて、今日は「住宅ローン　が組めない人」という話。

本日判明しました。

私のお客さんではないのですが・・・

2年前にカードローンをして6ヶ月未払い判明・・・

まず詳細を調べます・・・・

調査機関はＣＩＣ。

個人情報を扱っています。

本人から電話で現在の借り入れ状況を知りたいと要請。
本人が会社へ出向くか、郵送での書類もＯＫ

一定期間後ＣＩＣより、あなたの過去・現在の
借り入れを確認できます。

● ×カード・△■信販などなど
返済済みのものも、そうでないものも出てきます。

しかし・・・・

延滞が・・・・出てこない場合があります。

延滞は銀行が一番チェックする箇所ですから・・。

銀行では、事前相談や事前審査であなたの承諾を
得て「信用情報」をチェックします。
銀行の事前審査での回答は早くて１日から１週間。

妙〜に長い審査の場合が要注意です。

ハッキリと「あなたは延滞したから貸せません」と
いってくる銀行と、
「今回はいろいろな検討をさせていただいたが当行の
規定外でした」といった曖昧な返事の銀行があります。

この間、銀行経由で調査会社（保障会社）があなたの
情報を調べます。

一般的に
まず、遡ること２年を見ます。
次に遡ること５年を見ます。
延滞はまずいです。
１回くらい忘れるといったことは誰しもあります。

で
も
ね。

３ヶ月以上はまずいよね。

でっっっっっっっっっっっっっっ

どうするか？←早く言えよ（笑）

�@ まず、銀行を数行まわる
これは、銀行によって調査機関が異なるためという理由と
銀行が延滞をわかっていても、この人には貸せると判断する
ことがあるからという理由である。
上場企業バンザァァァ〜〜〜イってか！？

�A ハウスメーカーの提携融資があるか調べる

�B 最後の砦「フラット３５に申し込む」
平成１７年度から始まったフラット３５
銀行が窓口になり住宅金融公庫に債権を売るというもの。
でっ
何がいいのか？
おもしろいように通る。

審
査
が
・
・
　　某銀行マンの話しによると
現在、フラット３５に申し込みをしてくるひとは二つに
分かれるそうですよ。

ひとつは、ちゃんと商品を解っている人

もうひとつは「銀行」に断られた人だそうです。

あなたも逆転サヨナラホームラン　打ってみませんか♪

こんな感じで当メルマガは今後も業界と戦い
ひとりでも多くの犠牲者を助けたいと思います。

応援よろしくお願いします。

値引き案内人　　タカ

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さあ。
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第二回目の値引き道

それは・・・・・・・・・

じゃじゃ〜ん

銀
行
金
利
の
ウ
ソ
・
ホ
ン
ト

です。

えっ

銀行金利にウソなんてあるのか？

いえ・・
ただ・・・・・・
ウソではないのですが・・・・

本当のことも言わないことがあります。

エイギョウマンが・・・

皆さんが住宅ローンを組む機会はあまりないとおもいます。

ですから、ほとんどの方がチンプンカンプンです。

金利？

低いほうがいいんじゃないって感じですよね。

現在、銀行の金利は異常な低金利で推移しています。
これは日銀の長期プライムレートと連動して
各銀行独自の金利付けが行われているためです。

ほとんどの方が元利均等返済を希望されます。
と、いうより元金均等払いを拒否される方もいるためですが・・

で、おおざっぱに言いますと。

2年
3年
5年
10年
の固定金利があります。

都市銀行や公庫のフラット35などは３５年固定もありますが・・

で、さきほど皆さんは住宅ローンを知らないといいました。
また、勉強すらしていない方もいます。
つまり、すべてエイギョウマンにおまかせランチなのです。

営業マンが２年固定というばそうする方がおおいのです。

でっ
なんで２年固定を進めるのか？

安いんですよ。そう。

それなら「家賃なみ」で返済可能ですよ〜

これならなんとかかえせそうだから・・・・です。

でも、

こ
れ
が
怖
い

多くの銀行には現在「優遇金利」と「通常金利」が存在します。

で。優遇金利って最初の固定期間のみ優遇された金利なのです。
で。通常金利ってもともとその固定期間の金利です。

つまり、本当の２年固定の金利が1.6％だとして
これを選択した人は最初の２年だけ
優遇金利の1％になりますよっていう意味なんです。

２５００万円借りて３５年返済で最初の２年間の月々支払いが
７０．５７１円。
で。２年後は通常金利に戻り月々の支払いは
７７．７７６円。
その差7205円。たった２年で・・・ですよ。
この計算には金利上昇は計算されていません。

ちなみに、過去２５年の公庫金利平均が約4％。
バブル期の最高が8.5％でした。
またまた、ちなみに先ほどの金額を8.5％で借りると
月々１８６．７１５円。

ぶぇぇぇぇぇぇぇぇぇ・・・・

ということは、現在は異常金利であることを必ず考えること。

そして、１０年固定を必ず検討してください。
現在１０年固定金利は1.9％という銀行もありますので
当初１０年間はこの優遇金利でいける訳です。

５年後に金利があがってもさがっても・・・・です。
どちらが・・・・

あ
ん
ぜ
ん
か

目先の安さで借りて
家を手放す人が後をたちません。

心無いエイギョウマンが目一杯借りさせるのです。

また、本人からオーバローンを希望する人なんかもいて
とんでもない金額を平気で借りていきます。

あ・ん・た

本当に大丈夫かい？？？

今だけよ〜〜

今だけなのよ〜

その安さ。って私たちも営業してますけどね。（笑）

でも、あなたはだまされないで・・

誰もウソはいっていませんよ。

ただ・・

本当のことを言っていないだけです。

この話し、またいつかしたいと思います。

値引き案内人
タカより

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第三回目の値引き道

それは・・・・・・・・・

じゃじゃ〜ん

昨
日
頂
い
た
質
問
か
ら

です。

質問

「私も、現在の住宅ローンの遅延が理由で先日審査に落ち、気持ちも落ち込んでいるところです。着工はとりあえず１年延期ということになっています。更に、ノンバンク系の借金（250万）もあるのでそれも引っかかるかもしれません。妻と合算して年収1000万ですが、何か方法はないでしょうか。ちなみに融資希望額は5000万です。」

というものでした。

これに対する私の答え・・・・は

本日ご諮問いただきました件でメールさせていただきました。
私も、現在の住宅ローンの遅延が理由で先日審査に落ちということですが、
１年後にはローンが通る状況なのでしょうか？
現在私が手がけている方は２年前にカードローンを
6ヵ月滞納していて5つの銀行にことわられましたが
最後のひとつ（●○銀行）という銀行でＯＫ
となりました。これは、この銀行が私の地元では一番審査の通りやすい銀行だったから、と。この銀行が私の会社と取引がしたいという裏事情があったかもしれません。しかし、根気強く銀行を回れば必ずどっかにひっかかるものです。住宅のエイギョウマンに聞いてみてください。今、あなたの街で一番甘い銀行を・・・。
もし、エイギョウマンが知らなければ（融資テクニック）さっさと次の業者のエイギョウマンを使いましょう。
でも、そのエイギョウマンを使って融資ＯＫになったからといってそのエイギョウマンのいる会社で契約する必要はサラサラありません。
年収が合算で１０００万円あって借りられないほうが不思議に感じます。
つなみに、原則として銀行借り入れの場合はカーローンやカードローンの完済が条件となる場合があります。
つまり、一旦他の借り入れを返す必要があるのです。
と、ここでお客さんによく言われる言葉は
「そんな金がない」
そうですよね。
ですから、ふかしローン。
オーバーローンなんてことをしなきゃいけなくなるのです。
ちょっと話しがそれましたが、もし万が一どこの銀行もどこのエイギョウマンも使い物にならない場合の最終手段は・・・・・

じゃじゃ〜ん

フラット35です

前にメルマガでも書きましたが・・・
これ、かなり審査が甘いです。
公庫なので８０％融資が原則ですが・・・
そこは、知ってる営業マンにまかせてください。

銀行で審査がムリでもコレがあります。
実際に何人も通ってます。
３５年固定ローンです。
けっこういいかもしれませんよ。

参考になりましたでしょうか？

この話し、またいつかしたいと思います。

値引き案内人
タカより

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それは・・・・・・・・・

じゃじゃ〜ん

中
古
住
宅
か
い
ま
し
た

です。

えっ

あんた「新築住宅」の営業じゃなかったっけ？

はい。その通りです。

し
か
し

中古なんです。

もちろん新築も建てられました。
ローンもＯＫ。

でっ

なんで中古なのか

ほとんど、土地価格だったんです。

ラッキーでした。

こんな中古物件はチラシには決して載っていません。

でっ

どこにあるか。

競売か・・・・

不動産屋です。

私の場合は不動産屋でした。
いつもつきあっているところです。

なんでこんなに安いのか？？？

「任意売却」物件だからです。

つまり「売り急いで」いるわけで・・・・

しばらく買い手がつかないと競売になります。

じゃぁ、競売で買えばいいじゃないかと思われるかも
しれませんが・・・
今、競売はそんなに甘くありません。

安くて利益のでる物件は「業者」がむらがっています。

もし、あなだが競売で安く手に入れた、と思っていても
業者からするとゴミ物件だったりするわけで・・・

ですから、任意物件なわけです。

新築は、住んだその日から「中古」になります。

新築価格の80％〜60％でしか売れません。

現在、私が買った中古物件は６万円で貸せる
物件です。

でも、月々の支払いは５．４万円です。

もし、あなたが中古物件を検討しているなら
その賃貸価格と買値を比較するといろいろ見えて
きますよ・・・。

それと、安いからといって何でも買ってはいけません。

安物買いのゼニ失いです。

不動産屋に踊らされてはいけません。

断固、戦いましょう！！

この話し、またいつかしたいと思います。

値引き案内人
タカより

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じゃじゃ〜ん

建
築
中
の
値
引
き

です。

えっ

そんなことできるの？

はい。その通りです。

し
か
し

アフターをしてもらえなくなる可能性も否定できません。

でっ

よくあるお客さん。

完成間じかでゴネル。
あそこにキズがある。

契約前の内容と違う。

営業マンの話しと違う。

こんなのザラ。

だから、しっかりとした根拠を前提に値引きします。

ただの口約束ではダメです。

もちろん新築の場合は多少のキズはできるんです。
だって、大工さんだって人間だし、クルマとは違います。

しかし、そこを何箇所も見つけ出してゴネル人がいます。

契約と違う施工は当然修復か値引きを要求しましょう。

この話し、またいつかしたいと思います。

値引き案内人
タカより

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m様からのご質問です