家・リフォームの基礎知識。
レインズ
国土交通省が指定する指定流通機構Real Estate Information Network Systemsの頭文字を綴った略REINS 不動産業者が売り主から売却の依頼を受けると一定期間以内にこのレインズに売却不動産を登録しなければなりません。
他の不動産も見て情報を取得しています。
web上で検索できる方法と新規情報が毎日ＦAＸで流れる方法。
業界紙民間会社が顧客不動産会社から依頼を受けて他の不動産会社に図面を配布すること。売却依頼を受けた不動産の指定する地域物件情報としてＢ４程度の大きさに物件概要等が印刷さてて配布される。
不動産のマドに窓に張あります。
１ヶ月で何千物件と配布されることも。
歩合給
不動産業の営業マンが「固定給」ではなく「出来高」で一定の手数料をもらうもの。契約すると給料以外に歩合が入るなど会社に様々。
仲介手数料の何％とか１契約ごとに幾といった風に会社で規定がある。基本給20万円＋歩合給（仲介手数料の10％）とか、１契約につき6０万円。、歩合率の多い会社ほど基本給は安くできるが、売れないエイギョウマンはすぐに辞めていくため「定着率」は極めて低い。基本給か完全歩合かは会社による。
オーバーローン
購入物件以上に借り入れする事。
３０００万円の買い物で３５００万円借入すれば残金決済後５００万円が手元に残る計算。
但し現在の融資制度では、担保評価等難し面もあるが「蛇の道は蛇」。
これ以上はいえません。
長期客
には購入はまだ先と考えているお客様。今すぐは契約する気がない。契約まで時間がかかる。大手ハウスメーカーには一切相手にされないケースも。
宅地建物取引主任者
国家資格。
不動産の契約の時は必ず契約前に重要な事項を説明しなければいけない。
重要事項説明の説明は宅地建物取引主任者がしなければいけない。
宅地建物取引主任者資格が無い営業マンは一人で契約できない決まり。たまに、不動産一筋30年のベテランでも持っていないことも・・。
反響営業
お客様からの問い合わせをもとに営業を行う。
原則として一番早く対応した営業がお客様の担当となる。
営業マン同士の戦い。取り合い。喧嘩は日常茶飯事。他の営業にかかってきた電話を「○○は昨日退社しました」なんてウソのような話もあり。電話一本が命取り。
原則他人物売買の禁止
宅建業者は自己の所有に属さない宅地・建物について、自から売主となる売買契約を締結してはならない。つまり原則として他人の不動産を自分の不動産のようにして売ってはいけない決まり。（宅建業法33の2）例外アリ。
建築条件付土地
更地を契約するときに建物も売主が指定した建築業者に注文することが契約の条件。
仲介手数料
不動産（売買）の成立報酬。成約価格の3％+6万円+消費税が上限。
ふかし契約のやり方
契約書の改ざん。罪になります。
源泉徴収書の改ざん
罪になります。
有印私文書偽造
罪になります。
頭金が無いと方に銀行用の契約書と本当の契約書を2通作成してお金を借りる方法。罪になりますのでしないでください。
間口とは
原則として4ｍの道路に敷地が2ｍ以上接いていないと建築許可が取得できない。間口とは道路に接している敷地の長さです。間口2ｍという土地も・・・。
建築基準法
建物を建てる時の法律。建物の安全性とか耐久性とか工法とかが細かく決められている法律。
印鑑認め印
銀行印
実印
実印は銀行融資書類によく使います。印鑑登録必要。
未成年一応契約はできます。
しかし、いつでも無条件で解約できます。
未成年と契約した相手は不利なので業者は契約したがりません。
守秘義務
宅建業法により業務上知り得たお客様の情報は他人に話してはいけない決まり。 サービス工事実は追加工事だったり、瑕疵の代償だったり。いろいろあります。
オトリ広告
実在しない物件の広告。 即決その場で決断を迫る。危険な契約が多い。相手に考えさせない。
司法書士
不動産登記のプロ。
掘り出し物
極端に価格の安い物件。以前、自殺した。夜逃げした。沼だったなどいろいろ
ウソ電
相手もいないのに携帯電話で話しをする演技をして購入心理を煽ること 応酬話法営業マニュアル。お客がこう言ったらこう言うなど。 値引き交渉本商品に詳しくあります。
宅地建物取引業法
不動産業を営むものが守るべき法律
建築確認通知
建築前に役所に出す届け。法律の適合が必要 完了検査建築工事完了後の届け。役所は建築確認通知書通りに建物が建っているかチェックします。
権利書権利書。登記済証。
法務局にて、権利書、印鑑証明があれば所有権移転登記の手続きが可能。第三者の場合は委任状が必要。よくなくす人がいますが大切に・・
委任状
司法書士の業務代行に必要。白紙の委任状は特に注意。訂正印もむやみに押さないで。
土地の形。
正方形に近ければ資産価値は高い。これから外れるほど価値が低くなりがち
ローンが組めない人
融資の審査で個人の信用情報を調べる。カードローンの未払い、延滞などはすぐにバレル。消費者金融は全部精算しておくとベスト
重要事項説明
不動産の契約の前に行う重要な説明。宅地建物取引主任者が法令上の制限やローン等権利形態を説明。
金融物件
土地を担保にお金を借りている売主がお金を返せなくなって土地を競売にかけられそうな場合や債権者にとられてしまう場合など。どうしても3日以内に現金が必要とか土地を売却する目的が切羽詰ったお金の為。
発掘調査
重要な遺跡がでたら発掘調査が終わるまで工事は延期となるでしょう。。
産業廃棄物土地を掘ったら昔のゴミがでてきた・・・なんて話です。
市街化調整区域
原則として法律で建物が建てられない土地です。行政は街造りを促進する区域と街造りを抑制する区域を法律で決めます。街造りを抑制する区域は特定の利用目的が無いと建築許可は出ません。一般には建てられません。だから安いです。
登記簿謄本
法務局にあります。所有者、面積、権利などが記入してあります。土地を担保にお金を借りていれば金額も出ています。手数料を払えば誰にでも見ることが出来ます。 公図土地を権利ごとに記入してあります。法務局に登記してある地図。その土地の場所が記入してあります。正確ではありません。
法務局登記所。
土地の権利などが調査できます。その土地の住所のある法務局を利用します。各行政区に出張所があります。手数料は印紙で払いますが登記印紙を使います。収入印紙ではありません。通常近くで売っています。聞いてください。
不動産業の決まり。
事実告知義務都合の悪い事実でもお客様に伝えなければなりません。自殺、他殺、伝染病などがあった物件は契約前にお客様に伝えなければなりません。その他お客様に不利な情報も伝えなければいけません。
不動産業者名簿
都道府県庁においてあります。過去の悪事や訴訟などが書いてあります。誰でも閲覧できます。 保証協会不動産会社は供託金を払って営業しています。手付金や不動産会社会社が倒産した場合なども保証してくれます。住所や団体名は重要事項説明書に記載してあります。
手付金
契約した証拠のお金。買主が解約するときにはこのお金を放棄して解約できますが、売主が解約するときには手付金の倍額を払って解約できます。
セットバック
4ｍに満たない道路に接して家を建てる時には敷地の一部を道路にして前面道路を広げなければ建築確認が取得できません。道路の中心から2ｍ（地域によっては3ｍ）の距離まで道路として提供しなければなりません。
手付放棄契約
後手付金を放棄すれば解約できます。民法で規定されています。
ローン解約特約
ローンという不確定要素がある場合契約書に条文をいれます。「万一住宅ローン不成立の場合には白紙解約とする。手付金は全額返還する。」なんて条文。
金利、返済年、借り入れ方法、借り入れ先を書面にしておかないと、金利15％消費者金融借入れになっても断れません。
申込金申込証拠金。
一般に契約にならなければ返却になります。契約になれば手付金に充当します。
地鎮祭
地祭り。簡単なもので3～5万円位かかります。
建前
・上棟式・棟上木造一戸建ての建築用語。基礎から柱を組み上げる日。棟木（屋根の頂上を支える柱）を組上げるので棟上式という。10万円前後
両手商売
不動産の仲介手数料は売主から3％+6万円買主から3％+6万円となるが、1つの取引に仲介業者が2社以上存在すれば片方からしかもらえない。仲介業者が1社しか存在しないで売主買主両方から仲介料をもらう場合に両手（往復ビンタ）と言う。情報を独占して他の不動産屋に情報を紹介しなければ仲介業者1社独占の商売となるが情報が出まわらないので売主の為にはならない。
水道分担金
水道を新設した場合の水道企業団に支払うメーター代みたいなもの。行政区によって金額が違い、チラシなどには「別途水道分担金がかかります」と小さな文字で書いてある。ひっかかるな。
ローン事務手数料
住宅ローン申込の際の事務手数料。実際自分で銀行に申し込んでも問題はないのだが営業マンに「住宅ローンは素人には無理・・・」なんて言われてお客様は一式お願いするケース。
この場合3万円から30万円位までお客様の顔色を見ながら決めたりするから要注意。
登記費用
司法書士に払う。裏で不動産会社や担当者とつながっていることも・・・
建築管理費
だいたいあんまり意味がない手数料をもらったりする。実際何を管理するのかわからない。
現場には現場監督がいます。とにかく徹底的にチェック。 リフォーム中古住宅を仲介したときなどリフォーム業者を紹介して工事代金から利益の一部をバックさせることも当たり前。 --------------------------------------------------------------------------------
外構工事業者を紹介して工事代金から利益の一部をバックさせることも当たり前。
建築基準法違反
建築確認通知書と出来上がりの建物が違うなんてよくある話。気を付けて
有印私文書偽造
「ふかし契約」など。くわしくはいえない。
自営業者の所得アップ法
くわしくはいえない。
実印は簡単に押すな！
権利証は簡単に人には渡すな！
領収書は必ず確認しろ！
支払いは振込みにしろ！
トラブル解決法
① 弁護士
② 都道府県庁不動産の免許はその会社の本店がある県庁で免許をもらいます。免許取り消し処分ができます。
③ 不動産屋さんの所属している団体 （財）不動産流通近代化センター
●プロだとおもってまかせないことが大切。 プロはプロでも騙しのプロかも・・・
まかせない
信じない
プロはプロでも悪のプロかも・・・
人柄なんかに騙されないで・・ あせらない あせってはいけません。
他人に頼る こと
手の内を明かさない
クーリングオフ
売主が不動産業者で契約した場所によって解約できる場合と解約できない場合があります。手付金は戻ります。
手付放棄
手付金を放棄して解約する。この場合は手付金は戻りませんがそれ以上も請求されません。
ローン解約特約
一般的には住宅ローンを利用して契約する場合、万一住宅ローンが借り入れできない場合は無条件でいままで支払ったお金を返してもらえます。
契約書にこの条文が無ければ必ず記入してもらいましょう。
今なら 間に合います！！！！！！！！
本商品を実際に活用いただいた後の感謝メールの一部です。
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